Sehr geehrte Damen und Herren,
2025 war für die Münchner Wohnen ein Jahr intensiver Arbeit. Mein Dank gilt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Münchner Wohnen, die auch im zweiten Jahr der Fusion mit großem Einsatz unser Unternehmen getragen und die Aufgaben erfolgreich umgesetzt haben. Herausforderungen bleiben nicht aus, doch wir nutzen sie als Chance, dazuzulernen und unsere Zusammenarbeit weiter zu verbessern. In einer Phase des Umbruchs haben unsere Kolleginnen und Kollegen mit Professionalität Verantwortung übernommen und zentrale Themen vorangebracht. Ebenso danke ich unseren Mieterinnen und Mietern für ihr Vertrauen in einer nicht immer einfachen Zeit.
Um greifbar zu machen, was dieses Jahr geprägt hat, möchte ich Ihnen anhand von fünf Beispielen zeigen, woran wir konkret gearbeitet haben.
- Wir haben die technische Infrastruktur systematisch neu aufgestellt.
Ein Schwerpunkt lag auf der langfristigen Modernisierung unserer Netze und Anlagen. Mit der Unterzeichnung des Gestattungsvertrags mit den Stadtwerken München wurde 2025 die Grundlage geschaffen, rund 70.000 Wohnungen der Münchner Wohnen schrittweise mit Glasfaser bis in die einzelne Wohneinheit auszustatten. Gleichzeitig wurden Themen wie Mobilfunkstandorte, Photovoltaik und digitale Haustafeln erstmals konzernweit koordiniert betrachtet, um Zielkonflikte zu vermeiden und Investitionen sinnvoll zu bündeln. Damit wurde ein Flickenteppich einzelner Maßnahmen der Vorgängergesellschaften in eine strategische Infrastrukturentwicklung überführt - Wir haben kritische Schwachstellen im technischen Betrieb offen benannt und priorisiert.
Im Bereich der Aufzüge, Heizungsanlagen und Wärmeversorgung wurden erstmals konzernweit belastbare Bestandsaufnahmen vorgenommen. Über 1.500 Aufzugsanlagen wurden systematisch erfasst, Störungsursachen analysiert und Zuständigkeiten gebündelt. Mobilitätseingeschränkten Mietern steht selbstverständlich während einer Reparaturmaßnahme ein Tragedienst zur Verfügung. Parallel wurden Taskforces zu Einrohrheizungen, hydraulischem Abgleich und Wärmemengenzählern eingerichtet, um technische Defizite strukturiert abzuarbeiten. Viele dieser Maßnahmen entfalten ihre Wirkung nicht über Nacht, sind aber Voraussetzung für stabile, verlässliche Versorgung. - Wir haben Service und Kundenbeziehungsmanagement neu gedacht.
Ein zentrales Thema war die Erreichbarkeit der Münchner Wohnen. Das bestehende Ticketsystem wurde grundlegend analysiert, Prozesslücken offengelegt und ein Maßnahmenkatalog umgesetzt, der zunächst für Transparenz sorgt: erledigte, aber nicht geschlossene Vorgänge wurden bereinigt, Verantwortlichkeiten neu definiert und die Grundlage für ein systematisches Beschwerdemanagement geschaffen. Mit einer zentralen Koordination, klaren Zuständigkeiten und verbindlichen Abläufen wird die Bearbeitung dringlicher Anfragen nachhaltig verbessert. Ergänzend dazu wurden neue persönliche Zugänge geplant – mit einem Mietermobil, das Beratung direkt in die Quartiere bringt. Ziel war es, insbesondere auch jene Mieter besser zu erreichen, für die digitale oder telefonische Kanäle keine selbstverständliche Option sind. - Wir haben Organisation und Zuständigkeiten neu geordnet.
Die Zusammenführung der Gesellschaften hatte unterschiedliche Strukturen hinterlassen – etwa in den Hausverwaltungen, im Bau und in der Technik. 2025 wurden diese Unterschiede systematisch bearbeitet, Prozesse wurden vereinheitlicht, Schnittstellen geklärt und neue Strukturen aufgebaut, unter anderem mit einer zentralen Stabsstelle für Daten- und Vertragsmanagement. Ziel war es, Wissen zu bündeln, Ausschreibungen besser vorzubereiten und die Steuerung externer Dienstleister zu professionalisieren. Diese organisatorischen Grundlagen sind entscheidend dafür, dass das Unternehmen dauerhaft handlungsfähig bleibt. - Wir haben finanzielle Steuerung und Investitionsfähigkeit gesichert.
Vor dem Hintergrund sinkender Kapitalzuführungen der Stadt wurde das Investitionsprogramm überprüft und flexibilisiert. Nicht alles, was wünschenswert ist, ist kurzfristig leistbar. Umso wichtiger war es, Prioritäten klar zu setzen, nicht zwingende Maßnahmen zu verschieben und gleichzeitig die wirtschaftliche Stabilität des Unternehmens zu reaffirmieren. Diese Arbeit geschah leise, aber konsequent – und sie bildet die Grundlage für die kommenden Jahre. Und der Erfolg dieser Maßnahmen lässt sich sehen: In seinem aktuellen Bericht vom Ende November 2025 bescheinigt S&P Global Ratings der Münchner Wohnen eine stabile und sich verbessernde finanzielle Leistungsfähigkeit, schneller als erwartet realisierte Synergien aus der Zusammenführung sowie eine sehr starke Liquiditätsposition. Trotz fortgesetztem Mietenstopp wird eine EBITDA-Marge von rund 35 Prozent erwartet, höher als zuvor prognostiziert. Zugleich bewertet S&P die Management- und Führungsstrukturen nach der Zusammenführung als abgeschlossen und belastbar.
Blick nach vorne: unser Jahr 2026
Gleich zu Beginn des kommenden Jahres stehen Veränderungen in der Unternehmensführung der Münchner Wohnen an. Jörg Franzen wird den Vorsitz der Geschäftsführung übernehmen, Gabriele Meier wird technische Geschäftsführerin. In vorbereitenden Gesprächen konnte ich beide bereits näher kennenlernen. Ich freue mich sehr auf unsere Zusammenarbeit und auf die gemeinsamen Aufgaben, die vor uns liegen.
Dazu gehört die weitere Steigerung der Kundenzufriedenheit, die kommendes Jahr im Mittelpunkt stehen wird. Nicht als abstraktes Ziel, sondern als Ergebnis verlässlicher Abläufe, besserer Erreichbarkeit und transparenter Kommunikation. Die neuen Serviceangebote werden verstetigt und weiterentwickelt, Prozesse im Kundenbeziehungsmanagement geschärft und Verantwortlichkeiten klar verankert. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf dem Notfallmanagement: Unsere Mieterinnen und Mieter finden im Notfall rund um die Uhr eine Ansprechperson. Auch das Datenmanagement der Münchner Wohnen wird 2026 konsequent ausgebaut – mit dem Ziel, Entscheidungsgrundlagen zu verbessern, Prozesse effizienter zu steuern und Transparenz über den gesamten Lebenszyklus unserer Bestände zu schaffen. Parallel dazu wird die Frage der künftigen Konzernzentrale entschieden, um die Zusammenarbeit der Sektionen weiter zu stärken und die Organisation räumlich wie strukturell zusammenzuführen.
Und selbstverständlich werden wir weiterhin günstigen neuen Wohnraum für die Münchnerinnen und Münchner schaffen und den bestehenden weiterentwickeln. Nachdem wir in diesem Jahr 1.217 Wohnungen für etwa 3.000 Mieterinnen und Mieter fertigstellen konnten, plant das Unternehmen für das kommende Jahr mit Baubeginnen von 1.097 neuen Wohnungen. Gleichzeitig beginnt die Münchner Wohnen mit der Modernisierung von 777 Wohnungen und schließt 1.189 Wohnungen an die Fernwärme an. Auch treiben wir unsere Nachhaltigkeitsprojekte weiter voran: von der Ausstattung unserer Dächer mit Photovoltaikanlagen bis zur Einrichtung von Mobilitätsstationen in unseren Quartieren - die übrigens sehr gut angenommen werden.
Für mich persönlich ist und bleibt die Führung der Münchner Wohnen eine Herzensangelegenheit. Trotz der Herausforderungen, trotz der teils berechtigten Kritik, leistet die Münchner Wohnen einen gigantischen Beitrag zur Lösung der Wohnraumnot in München. Und das motiviert mich. Und deshalb werden wir weiter für bezahlbaren Wohnraum in München kämpfen.
Ich danke Ihnen für Ihr Vertrauen und wünsche Ihnen eine ruhige Weihnachtszeit sowie einen guten Start in das neue Jahr.
Mit herzlichen Grüßen
Ihr Christian Müller
Geschäftsführer der Münchner Wohnen