Die Münchner Wohnen hat sämtliche als überhöht eingestuften Mietverhältnisse im Hohenzollernkarree überprüft, korrigiert und abgeschlossen. Damit ist ein wichtiger Schritt erfolgt, um der Verantwortung als städtisches Wohnungsunternehmen gerecht zu werden.
„Wir dulden keine Wuchermieten – nicht bei Neuverträgen und nicht bei Altverträgen“, sagt Christian Müller, Geschäftsführer der Münchner Wohnen. „Auch wenn derartige Verträge nicht von uns, sondern von der Voreigentümerin abgeschlossen wurden, stellen wir uns dieser Altlast offensiv und passen die entsprechenden Mietverhältnisse an.“
Die Übernahme des Hohenzollernkarrees erfolgte im Herbst 2022 durch die Landeshauptstadt München. Vorherige Eigentümerin war die Max-Emanuel Immobilien GmbH. Mit dem Übergang der Liegenschaft in kommunales Eigentum gingen sämtliche bestehenden Mietverhältnisse auf die Münchner Wohnen über – mit dem Ziel, langfristig bezahlbaren Wohnraum im Herzen Schwabings zu sichern und sozial verträglich weiterzuentwickeln.
Umfassende rechtliche Prüfung
Insgesamt wurden 183 Altverträge übernommen. Zwei Mietverhältnisse wiesen Nettokaltmieten von über 150 Prozent des Mietspiegels auf. Diese wurden vollständig korrigiert und an den Mietspiegel angepasst, inklusive Rückerstattung der überzahlten Beträge. Dabei hat die umfassende rechtliche Prüfung aber auch ergeben: Es liegt kein einziger Fall vor, in dem der Straftatbestand nach § 291 StGB (Mietwucher) erfüllt wäre. Auch in Fällen mit Miethöhen zwischen 110 Prozent und 150 Prozent über dem Mietspiegel erfolgten Einzelfallprüfungen und entsprechende Senkungen.
Der aktuelle Durchschnittswert der Altvertragsmieten liegt nun bei 19,05 €/m². Neuvermietungen im Hohenzollernkarree erfolgen mit durchschnittlich 15,08 €/m² – sozialverträglich, mietspiegelkonform und im Rahmen der Mietpreisbremse.
Soziale Verantwortung
Die Münchner Wohnen steht für eine sozial verantwortungsvolle Wohnraumbewirtschaftung, auch bei komplexen Übernahmeprojekten. „Wir stehen zu unserer sozialen Verantwortung, aber auch zu Rechtssicherheit und Bestandsschutz. Wir können keine einseitigen Vertragsänderungen durchsetzen, aber wir prüfen jeden Einzelfall konsequent, suchen das Gespräch und korrigieren dort, wo es angebracht und möglich ist“, sagt Christian Müller.
Der Fall Hohenzollernkarree zeigt exemplarisch, welche Herausforderungen bei der Übernahme von Altverträgen entstehen, gerade im Spannungsfeld zwischen rechtlicher Wirksamkeit, sozialpolitischem Anspruch und dem Schutz bestehender Mietverhältnisse. Einzelfallprüfungen sind hierbei entscheidend, denn es gibt keine pauschale Lösung für komplexe vertragliche Ausgangslagen. Jede Wohnung, jeder Vertrag, jede Miethöhe ist individuell zu betrachten – abhängig von Wohnfläche, Ausstattung, Modernisierungsstand oder Vertragslaufzeit. Die Münchner Wohnen übernimmt Verantwortung und prüft bei Übernahmen jede Auffälligkeit transparent, fundiert und mit dem Ziel, sozial faire und rechtlich belastbare Lösungen zu schaffen.
Dabei folgt die Münchner Wohnen einem klaren Auftrag: bezahlbaren Wohnraum sichern und gleichzeitig verantwortungsvoll mit öffentlichen Mitteln umgehen. Als städtisches Unternehmen steht sie an der Schnittstelle zwischen sozialer Daseinsvorsorge und ökonomischer Tragfähigkeit. Das bedeutet: Mieten müssen bezahlbar bleiben – aber auch so gestaltet sein, dass Sanierungen, Neubauvorhaben und der Betrieb des Bestands langfristig finanziert werden können. Denn nur wer wirtschaftlich solide handelt, kann dauerhaft sozial wirken.
Alle Bewohner*innen des Hohenzollernkarrees wurden schriftlich über die Ergebnisse informiert. Zudem steht der Kundenservice der Münchner Wohnen für Rückfragen jederzeit zur Verfügung. Auch künftig gilt: Wer Auffälligkeiten meldet, erhält eine verbindliche Antwort – und bei berechtigten Anliegen eine faire Lösung.
